不動産売却Q&A

Q1: 不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがあるのですか?
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の三種類です。
・一般媒介契約
 複数の不動産会社に売却を依頼する事ができる契約です。
・専任媒介契約
  1社の不動産会社にのみ売却を依頼する事ができる契約です。売主が自ら探した買主とは、不動産会社を通さずに売買契約を締結する事ができます。
・専属専任媒介契約
  1社の不動産会社にのみ売却を依頼する事ができる契約です。売主が自ら探した買主とも、不動産会社を通しての契約となります。

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Q2: 査定してもらったら売らないといけないのでしょうか?
必ず売らないといけないという事はありません。不動産を売る売らないの判断をするのはお客様です。査定を参考にしていただきご検討下さい。査定だけでも受け付けております。ご活用下さい。

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Q3: 査定を依頼する際必要なものはありますか?
簡易査定であれば、所在地・面積・築年数・間取・階数等で可能ですが、より正確な査定をご希望される場合、下記のものがあると助かります。
・建物の図面
・登記簿謄本
・公図
また、物件の特徴、長所、短所などをお聞かせ頂くと助かります。

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Q4: 売却を依頼する際必要なものはありますか?
下記のものを揃えられる範囲でご準備下さい。。
・建物の図面
・登記簿謄本
・公図
・固定資産評価証明証
・固定資産税納付書
・借入金の残高証明書

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Q5: 売り出し価格はどのように決めたらいいでしょうか?
売出価格は、弊社がお客さまに提示する「査定価格」を参考にして、お客さま(売主)が決めるのが一般的です。お客さまの「希望売却価格」と「査定価格」に差がある場合には、営業担当者と十分にお打ち合わせいただき売出価格を決められることをおすすめします。

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Q6: 売却の依頼をしたら新聞などに広告を出してもらえるのでしょうか?
弊社では、3ヶ月間広告に掲載すると売主様と約束をしております。約束した新聞には必ず掲載いたします。費用も弊社が負担しますのでお客さま(売主)にお支払いいただく事はありません。

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Q7: 売却の依頼をしたらインターネットに掲載してもらえるのでしょうか?
弊社では、3ヶ月間広告に掲載すると売主様と約束をしております。約束したサイトには必ず掲載いたします。費用も弊社が負担しますのでお客さま(売主)にお支払いいただく事はありません。

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Q8: 売りに出してどのくらいの期間で売れるものでしょうか?
物件、状況によっても異なりますが、売り出し価格が適正なものであれば、通常は3ヵ月以内には売却できます。弊社が査定をする場合、3ヵ月で売却できる事を前提に査定を行います。

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Q9: 複数の不動産会社に売却の依頼をする事はできますか?
一般媒介契約であれば複数の不動産会社に売却の依頼をする事ができます。専任媒介契約や専属専任媒介契約を1社とでも結んでいればその他の不動産会社に依頼する事はできません。しかし、現在はネットワークが進み、他業者の物件情報も共有する事ができます。窓口を1社にすることにより情報を一元化でき後々のトラブル防止にも繋がると思います。弊社では売却依頼を受けた物件に対しての同業者の紹介を断りません。売主様の窓口は1つですが購入者を探す窓口は多数ある事になります。

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Q10: 急な事情で途中で売るのをやめてもいいですか?
お客様の事情がある場合は媒介契約の解除をいたします。また、弊社の販売方法への不満がある場合も媒介契約の解除に応じます。

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Q11: 今住んでいる家を売りたいのですが引っ越ししないといけませんか?
引越していただく必要はありません。居住中でも売却はできます。ただ、購入を検討されている方は必ず内覧を希望されます。その際はお手数ですがご協力をお願いいたします。

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Q12: 周りに売りに出していることを知られたくないのですが?
新聞等の広告を出さずに販売活動をする事は可能です。その場合、同業者へもその旨を伝え、極力情報が漏れないように努めますが、完璧ではありません。絶対に知られたくないという方は不動産業者に買取をしてもらうか、不動産業者の既存客への紹介だけにとどめた方が無難だと思います。ご相談下さい。

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Q13: リフォームした方がいいですか?
必ずしもリフォームをしなければならないという事はありません。全てが見た目だとは言いませんが見た目が良いにこしたことはありません。物件によってはリフォームをお勧めする事もございます。リフォームをしなくても掃除をして綺麗な状態で購入希望者にお見せする事が大切と考えます。

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Q14: 古屋が建ってますが壊して更地にした方がいいですか?
古屋の状態によります。使用できない状態であれば更地にするか“解体後引渡し”の条件を付けて販売する事になります。まだ使用できる状態でも痛みが激しい場合など売れる物件なのかどうかは担当者との協議が必要です。お気軽にご相談下さい。

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Q15: 土地の境界ポイントが見当たりません。どうすればいいのですか?
まず弊社担当者がもう一度探します。(見えにくい場合があります)探しても無い場合は家屋調査士に境界復元の測量を依頼します。費用は掛かりますが、購入希望者に安心感をもっていただき、販売促進に繋がります。また、トラブル防止という意味でも必要な経費と考えます。

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Q16: 急いで売りたいのですが良い方法はありますか?
一番確実な方法は不動産買い取り業者に買取って貰う方法です。しかし、市場価格に比べて3割から4割は安くなるでしょう。もう一つの方法は、相場より安く売りに出すという方法です。相場から1割位低く売り出せば早く売れる確率が高くなります。弊社の査定金額を元ににアドバイスさせていただきます。

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Q17: 売却時に掛かる費用をはどんなものがありますか?
項目 内容 マンション 戸建 土地
仲介手数料 400万円以上の売買で
(成約価格×3%+6万円)+消費税
印紙代 契約書に貼る印紙代
所有権移転登記費用 売主負担がある場合は必要
抵当権抹消登記費用 抵当権などが登記されている場は必要
リフォーム代 リフォームが必要な場合 ×
解体・整地費用 土地の売却の際、更地にして引渡す場合 × ×
譲渡所得税・住民税 売却益が出た場合
建物滅失登記費用 土地の売却の際、更地にして引渡す場合や以前解体した建物の登記が消えていない場合 × ×
増築登記費用 増築後、登記していない場合 × ×
測量費 境界が不明確な場合 ×

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Q18: 古い家なのであちこち壊れてます。売れるでしょうか?
建物の状態によりますが、
①リフォームする
②そのまま売る
③解体する
という選択肢があります。そのままでも売れないわけではありません。物件を見せていただき対応させて下さい。

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Q19: 地目が畑になっています。売れますか?
売れます。しかし地目が畑、という事だけでは判断できません。例えば市街化区域内であれば農業委員会への届出は必要ですが、その他は通常の売買と変わりません。市街化調整区域の場合は建築が可能かどうかを調査し、販売活動を行わないといけません。建築が出来ない場合(農振地域など)は購入者が限定され、価格も低くなります。詳しくは担当者へご相談下さい。

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Q20: アパートを売りたいのですが査定できますか?
できます。通常の土地、建物と違い、収益を得る為の物件ですので査定方法が異なります。現在の稼働状況や家賃の額などを教えて下さい。その情報を元に土地・建物の状態を勘案して査定を行います。

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Q21: マンションの管理費等を滞納しています。支払済みじゃないと売却できませんか?
管理費等はお支払いください。しかし、現在手持ち金がないようであれば、引き渡しの際に買主様から頂く売買代金からお支払していただきます。その場合、契約書に特約条項を設けます。(引き渡し時に管理費等を清算するという条項)また、管理会社と連絡を密にとり、引き渡し時に同席していただく等の対策をとります。

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Q22: 住宅ローンの支払いが残っています。売却できるでしょうか?
売却価格が住宅ローンの残債を上回る場合は問題ありません。(諸費用も含めて)売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合は手持ち金を出していただく事になります。どうしても厳しい場合や差押えをされている場合は、債権者との協議により売却できる場合もあります。詳しくは担当者へご相談下さい。

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Q23: 媒介契約期間の3ヵ月を過ぎた場合はどうすればいいのですか?
も一度同じ業者と媒介契約を結び販売を継続する。他の業者に依頼し、新たに販売を始める。今まで一社に任せていたが複数の業者と一般媒介契約を結ぶ。今まで複数の業者に任せていたが一社に絞り販売を始める。などの選択肢があります。大切なのは何故売れなかったのかを分析する事です。価格が高いのか、広告の頻度が少ないのか、営業の力が弱いのか、しっかり見極め売れる方法を一緒に考えていきましょう。

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Q24: 権利証を紛失してしまいました。どうすればいいのですか?
権利証(登記済証・登記識別情報)は再発行できません。紛失してしまった場合は[事前通知制度]や[資格者代理人による本人確認情報の提供制度]を利用する事になります。一般的には[資格者代理人による本人確認情報の提供制度]を利用するケースが多いでしょう。簡単に言うと司法書士による面談が必要だという事です。

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Q25: 家具などは自分で処理しないといけないのですか?
基本的には売主様ご自身で処理していただかなければなりません。空室の状態で引き渡す事が原則です。あとは買主の方との話し合いです。その際は[付帯設備表]にしっかり記入し、トラブルを防止する必要があります。弊社担当者へご相談下さい。リサイクルショップへの対応など代行してお手伝いいたします。